Preliminare di compravendita immobiliare

La compravendita tra privati è il contratto con il quale una persona fisica trasferisce in immobile all’altra, verso il corrispettivo di un prezzo.

La definizione è semplice, ma ci sono tanti elementi da verificare!

Anzitutto, spesso nella prassi la compravendita immobiliare è l’ultimo passaggio di un percorso articolato.

Soprattutto quando c’è un acquisto di casa con agenzia immobiliare o con un mediatore immobiliare, gli “step” sono questi:

1. il promissario acquirente formula una proposta di acquisto; quando viene firmata per accettazione dal promettente venditore, l’accordo economico è raggiunto - ma si devono ancora definire gli aspetti giuridici;
2. successivamente si stipula un contratto preliminare di compravendita (detto anche “compromesso di compravendita”) nel quale si assume reciprocamente l’impegno di acquistare e di vendere, e si definiscono le tematiche da sistemare (ad esempio: rendere il catasto conforme, presentare una CILA, ecc).
3. infine si formalizza il contratto di compravendita, con il quale avviene il passaggio di proprietà dell’immobile.

Suggeriamo ai nostri clienti di rivolgersi al notaio fin dalla prima fase delle trattative: firmata la proposta d’acquisto, recarsi dal notaio è utile per verificare che l’immobile sia regolare (urbanisticamente, e correttamente accatastato) e che non sia gravato da ipoteche o pignoramenti.

Il notaio svolge un ruolo importante anche nell’ambito del compromesso di compravendita: se il contratto preliminare è formato con un atto notarile, questo contratto viene trascritto nei Registri Immobiliari.

Questa procedura, poco più costosa della semplice registrazione del compromesso, garantisce una piena tutela al futuro acquirente. Infatti, tutti gli eventi successivi che dovessero capitare al venditore, e che intervengano tra la trascrizione del preliminare e la successiva vendita, non sono opponibili a chi acquista (e cioè eventuali ipoteche o pignoramenti successivi alla trascrizione del preliminare non possono pregiudicare l’acquirente).

Trascrivere il preliminare garantisce contro il fallimento, i pignoramenti e le ipoteche del venditore che possano incidere sull’immobile dopo che si è raggiunto l’accordo, e questo mette al sicuro l’acquisto, nonchè le caparre e gli acconti che si sono versati.

Risulta pertanto un’accortezza molto utile quando, per varie ragioni, ci sia il rischio che il venditore possa andare soggetto a situazioni economiche difficili, e conseguenti  e in ogni caso per garantire al massimo il proprio futuro acquisto.