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abusivismo edilizio: un problema da risolvere

Compravendita | 8 novembre 2018 | Corrado De Rosa

Si può morire per colpa di un abuso edilizio?

E’ recente la notizia di una tragedia: sabato 3 novembre 2018 nove persone hanno perso la vita per il collo di una villetta in Sicilia, a Casteldaccia.

La casa era stata costruita senza permessi, e contro le regole urbanistiche del Piano Regolatore locale, in una zona troppo vicina al fiume Milicia.

Proprio una esondazione di questo fiume, causata dal maltempo dei giorni precedenti, ha cagionato la fine prematura di sette adulti e due bambini piccolissimi.

Di fronte alla tragedia è difficile attribuire colpe e parlare di regole giuridiche, ma il nostro compito è anche quello di divulgare, e spiegare, in particolare, cosa servono le regole che quotidianamente il notaio applica. Come si combatte l’abusivismo edilizio?

La legge impone una distanza minima di 150 metri dal fiume per tutti i tipi di abitazione, mentre la villetta in questione era stata costruita a poche decine di metri dal greto del fiume…

Un altro elemento di cronaca: dai giornali risulta che la casa fosse stata dichiarata abusiva nel 2008, con un ordine di demolizione, che – per motivi ancora non chiari – non è mai stato applicato.

Dieci anni dopo, per questa incuria, sono morte nove persone.

Oggi l’attenzione dei media è rivolta, comprensibilmente, soprattutto alle responsabilità degli uffici comunali e sulle gravi e diffuse inadempienze, in Sicilia come in molte parti d’Italia, agli ordini di demolizione delle case abusive… ma sarebbe meglio prevenire il fenomeno all’origine.

Il ruolo del Notaio nel contrasto all’abusivismo edilizio

Io qui voglio raccontarvi un’altra storia.

Quella della nostra professione di tutti i giorni: di come un  lavoro attento da parte del notaio può aiutare a prevenire questi disastri.

Una premessa: la legge richiede che nell’atto notarile di compravendita di immobili siano indicati, con una dichiarazione del venditore, gli estremi dei provvedimenti urbanistici (permessi di costruire, DIA, SCIA, CILA ecc) che hanno autorizzato la costruzione dell’edificio, nonchè anche tutte le autorizzazioni per le successive modifiche.

Perciò il notaio dovrà indicare nell’atto questi dati, che gli devono essere forniti dal venditore, a garanzia dell’acquirente. E’ giusto che l’acquirente sia sicuro di acquistare una casa in regola dal punto di vista dei permessi urbanistici ed edilizi, è un suo diritto!

Quindi un corretto adempimento dei doveri del notaio è un argine al dilagare dell’abusivismo: se si trova di fronte a un immobile edificato senza i necessari permessi, il notaio deve rifiutarsi, per legge, di procedere alla vendita.

Ciò non significa che il notaio sia un tecnico o che sia tenuto a fare dei sopralluoghi e a garantire in prima persona la regolarità urbanistica del bene: resta fermo il fatto che il notaio riceve una dichiarazione che proviene dal venditore e è resa sotto la sua responsabilità. Anche la Cassazione è intervenuta più volte per ribadire che non sussiste una responsabilità del notaio nel caso in cui le dichiarazioni urbanistiche rese dal venditore non corrispondano al vero.

E’ certo però che i notai, quando fanno correttamente il loro lavoro, con le loro domande e le loro verifiche e indagini, spesso portano a sollevare dei dubbi e quindi a scoprire degli abusi edilizi.

La Relazione di Regolarità Edilizia – RRE

A volte però non è facile risalire ai provvedimenti urbanistici in forza dei quali sono stati costruiti gli immobili: possono essersi perduti, magari l’immobile è stato ereditato e gli eredi non hanno tutti i documenti…

A Milano, e in altre grandi città, dove ci sono molti immobili storici, la verifica può essere piuttosto lunga e complessa. Questo, però, non può e non deve legittimare un comportamento superficiale nè da parte del notaio, che dovrà ribadire alle parti l’importanza di questa verifica, nè da parte dei clienti e dei loro ausiliari (penso al mediatore, ai geometri o agli architetti che seguono l’acquirente, ecc).

Come avere garanzia che l’immobile non è abusivo?

Una valida possibilità è quella di chiedere, in vista dell’acquisto, l’intervento di un tecnico di fiducia dell’acquirente, il quale certifichi con una sua dichiarazione, dopo un idoneo approfondimento, la piena regolarità della casa da acquistare: il documento si chiama Relazione di Regolarità Edilizia, o RRE.

La Relazione di Regolarità Edilizia RRE deve necessariamente contenere:

  • Individuazione del bene (indirizzo, dati catastali) e sua descrizione
  • Storia urbanistica e atti abilitativi
  • Conformità urbanistica
  • Conformità catastale
  • Estremi del protocollo dell’Attestato di prestazione energetica
  • Elenco dei Certificati degli impianti se presenti

E’ bene precisare che non si tratta di un documento necessario, ma è una verifica che può essere in alcuni casi opportuna, a tutela degli acquirenti, per essere sicuri del loro acquisto. Seppure una relazione tecnica non sia prevista come obbligatoria per legge, un alcune zone d’Italia (ad esempio in Toscana e a Parma) esistono dei protocolli tra i Notai e i Comuni in forza dei quali un’attestazione tecnica in tema urbanistico è necessaria per la stipula dell’atto.

Se hai dei dubbi in merito alle regole urbanistiche, magari in vista dell’acquisto di una prima casa, non esitare a contattarci.

 


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