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Il contratto di comodato d’uso: cos’è e come si registra

Donazioni | 4 giugno 2018 | Guido De Rosa

Innanzitutto, vi spiego cosa è il contratto di comodato d’uso: è un contratto con il quale il proprietario di un immobile (comodante) consegna ad un altro soggetto (comodatario) l’immobile “affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con Vobbligo di restituire la cosa ricevuta” (art. 1803 c.c.).

Il comodatario è obbligato (art. 1804 c.c.) “a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a terzi il godimento della cosa senza il con­senso del comodante”.

Quando può tornare in possesso dell’immobile il comodante?

Allo spirare del termine convenuto, o quando il comodatario se ne è servi­to in conformità al contratto, o anche quando (art. 1809 secondo comma c.c.) “durante il termine convenuto o prima che il comodata­rio abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente ed impreveduto bisogno del comodante”.

Se non è stato convenuto un termine, e non è possibile desumere un termine dall’uso a cui la cosa è destinata, il comodatario è tenuto a restituirla “non appena il comodante la richiede” (art. 1810 c.c.). Recentemente, nella legge di stabilità varata alla fine dello scorso anno, è stata prevista l’estensione del trattamento fiscale più favore­vole previsto per il possesso di una prima casa, nel caso in cui l’immobile sia stato concesso in comodato ad un genitore o figlio, con un contratto registrato (sempreché per il familiare comodatario sussistano i requisiti previsti per le agevolazioni della prima casa).

Quindi, il genitore che ha due immobili nel medesimo comune e vuole concedere al figlio in comodato uno di essi, se il figlio non ha altri immobili in piena proprietà nel comune, e se si tratta di un’abitazione, con le relative pertinenze, che non sia di tipo signorile – e cioè classificabile nella categoria catastale A/i- potrà alleggerire le sue imposte (non pagherà l’IMU prevista per la seconda casa).

Per usufruire di questo vantaggio:

  • il contratto di comodato d’uso deve essere registrato;
  • il comodatario deve utilizzare l’immobile dato in comodato come propria abitazione principale;
  • il comodante (chi concede l’immobile), oltre alla casa che viene concessa in comodato, può essere proprietario solo di un’altra abita­zione, quella principale.

Quest’ultima, ripetiamo, deve trovarsi nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato.

Contratto di comodato immobiliare: come si registra?

La registrazione si effettua presso un qualsiasi sportello dell’ Agenzia delle Entrate, non necessariamente presso l’ufficio competen­te del proprio domicilio fiscale.

Poiché non è prevista la registrazione telematica, è necessario seguire la seguente procedura, per i contratti di comodato redatti in forma scritta:

  • versare tramite il modello F23 l’imposta di registro pari a € 200, indicando il codice tributo 109T;
  • recarsi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate e presentare due copie del contratto firmate in originale;
  • presentare il modello 69 compilato relativo alla richiesta di regi­strazione. Il modello è disponibile presso gli uffici stessi delle entrate ed è possibile compilarlo direttamente all’atto della presentazione;
  • dotarsi di marche da bollo da € 16 da applicare sulle copie degli atti da registrare. La data delle marche da bollo deve corrispondere a quella in cui è stato stipulato il contratto;
  • se il richiedente è un delegato delle parti, dovrà presentare fotoco­pia delle carte di identità del comodante o del comodatario che lo ha incaricato.

Il costo complessivo da sostenere per la registrazione è quindi di euro 232,00 (200,00 euro per imposta di registro oltre ad almeno 2 marche da bollo da euro 16,00 cadauna) oltre ancora eventuali costi aggiuntivi se ci si dovesse rivolgere ad un professionista consulente.

Per i contratti di comodato d’uso verbali il MEF, con nota prot. n. 2472 del 29 gennaio 2016, ha chiarito che devono essere registrati entro il i° Marzo per poter beneficiare della riduzione del 50% dal 1° gen­naio 2016.

La registrazione del contratto verbale prevede il versamento di euro 200,00 (imposta di registro). Non sono richiesti valori bollati non essendoci contratto scritto.

Quindi conviene, se si concede l’uso di un immobile ad un figlio, registrare questo contratto di comodato: ma bisogna fare un po’ d’attenzione ai problemi che potrebbero derivare da una crisi coniu­gale, specialmente se dalla coppia sono nati (o sono stati adottati) figli. Perché nelle separazioni tra coniugi spesso si discute sulla casa dove si è vissuto.

Proviamo a fare un esempio di fantasia, ed immaginiamo che il signor Carlo Rossi abbia dato in comodato la sua casa al figlio Alber­to Rossi, e quest’ultimo, che nel nostro esempio è padre di due figli, si separi dalla moglie Benedetta: potrebbe accadere che Carlo (magari con l’appoggio di Alberto) prema per la restituzione dell’immobile e che Benedetta resista a questa pretesa. A chi dareste ragione? La Cas­sazione, sembra dar ragione a Benedetta: con la sentenza del 3 dicem­bre 2015, n. 24618, della III sezione civile, ha stabilito che:

Il comodato d’uso di bene immobile, stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, ha un carattere vincolato alle esigenze abitative familiari, sicché il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento anche oltre l’eventuale crisi coniugale, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno ai sensi dell’art. 1809, comma 2, c.c., ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto risolto per mutuo consenso un contrat­to di comodato sulla sola base della volontà espressa da uno dei coniugi comodatari, senza considerare la situazione di separazione personale e il vincolo di destinazione dell’immobile, nonché ometten­do di verificare la sussistenza dell’urgente ed imprevisto bisogno della parte comodante).

Quindi, non solo per il comodato d’uso, occorre augurare ai propri figli una vita familiare serena e felice, e se così non fosse, accettare le conseguenze, tenendo conto che i nipoti hanno il diritto di essere posti al centro delle attenzioni, nel caso di crisi coniugale dei loro genitori.


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